MUTUI: penali di estinzione anticipata

La durata media ha ormai superato i venti anni con importi medi
che seguono la dinamica dei prezzi

Mentre nell'ultima finanziaria sono state molte le norme che sono andate ad interessare il mondo immobiliare nel suo complesso, sul mutuo in particolare i provvedimenti che nel corso del 2006 ed in questo primo scorcio del 2007 hanno introdotto novità di rilievo, anche sulla fiscalità ad esso connessa ed in particolare sull'imposta sostitutiva e sulla detrazione degli interessi, sono stati altri.
Il primo, non in ordine cronologico, ma per l'impatto che ha avuto ed è destinato ad avere, è una circolare dell'Agenzia del Territorio, per la precisione la 06/2006 del 05 Dicembre 2006, che all'atto della sua emanazione ha mandato in fibrillazione in particolare i Notai per i quali, come sappiamo bene, la fine dell'anno è un momento di intenso lavoro.
Cos'è successo, cosa dice questa circolare?
Richiamando una sentenza della Corte di Cassazione, la 11165 del 26 Maggio 2005, la direzione dell'Agenzia ribadisce che, la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente al soggetto finanziato di risolvere anticipatamente il rapporto attraverso l'estinzione del debito, prima che decorrano i diciotto mesi previsti dall'art. 15 del DPR 601/73, è incompatibile con il regime agevolativo ivi previsto, che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva, con un'aliquota dello 0,25%, in luogo dell'applicazione delle imposte di registro, bollo, catastale ed ipotecaria e delle tasse di concessione governativa.
Già le conseguenze della prima ora sono state tutt'altro che trascurabili: gran parte dei contratti di mutuo erano da rivedere prima della stipula, fatto che sarebbe stato tutt'altro che semplice da far digerire agli istituti di credito se non avessero dovuto, in caso contrario, spiegare ai propri clienti come mai quell'imposta, già di per se antipatica anche se contenuta, doveva essere incrementata non di una, non di due, ma ben di otto volte; l'aliquota ordinaria dell'imposta ipotecaria è infatti il 2%.
Ed il problema contingente infatti si è risolto; le banche hanno cambiato le minute dei contratti, i rogiti, magari con un po' di ritardo, sono stati fatti regolarmente.
Ciò cui però non si è trovato soluzione sono invece i potenziali effetti retroattivi di questa circolare, perché, se ora si è corsi ai ripari, tutti i contratti di mutuo stipulati negli scorsi mesi ed anni, se contengono clausole che diano espressamente al mutuatario la facoltà di estinguere il rapporto prima dei fatidici diciotto mesi, avrebbero dovuto scontare l'imposta ipotecaria al 2%, fatto che può dar adito, in caso di applicazione al suo posto dell'imposta sostitutiva allo 0,25%, all'emissione di avvisi di liquidazione dell'imposta non pagata.
Si tratta di una situazione realmente esplosiva per milioni di famiglie ed aziende.
Il paradosso è che la circostanza per cui un mutuatario estingua il suo finanziamento prima dei diciotto mesi è ammissibile e non è in contrasto con il regime agevolativo, aspetto ribadito dalla stessa circolare dell'Agenzia del Territorio; è solo la previsione espressa di tale possibilità ad essere incompatibile dal momento che, e cito, "dette clausole non sembrano assicurare al rapporto contrattuale un grado di stabilità sufficiente a garantirne una durata potenziale conforme a quella minima fissata dalla legge" e ciò perché, come affermato dall'Avvocatura di Stato con una nota del 3 Novembre 2006, essendo i tributi di cui all'art. 15 del citato DPR 601/73 qualificabili come imposte d'atto, "devono prendere in considerazione solo le risultanze documentali e non il rapporto che ne segue e le vicende successive alla stipulazione".
In soldoni posso farlo, ma non deve essere scritto che posso; ci si potrebbe ridere sopra se non fosse che, su una questione del genere, ballano svariati milioni di euro di possibile gettito.
Sempre da alcune circolari, questa volta dell'Agenzia delle Entrate, sono arrivate invece alcune precisazioni in tema di detrazione degli interessi.
Le più rilevanti dovrebbero comunque essere a tutti ben note in quanto risalgono alla circolare numero 15 del 20 Aprile 2005, con la quale l'amministrazione ha messo una stretta agli sconti riconosciuti dal fisco per i mutui prima casa.
L'Agenzia ha sentenziato che, l'importo dichiarato in atto, aumentato delle sole spese notarili e degli altri oneri accessori connessi all'operazione di acquisto e documentati, è il limite, in presenza di mutuo di importo superiore, sul quale si può beneficiare della detrazione del 19% degli interessi corrisposti alla banca.
Nella successiva circolare n. 26 del 31 Maggio 2005 è stata poi ancora meglio chiarita la portata della nota appena citata stabilendo che l'eventuale sconto IRPEF indebitamente goduto debba essere restituito dal contribuente, addizionato di interessi, ma fortunatamente senza alcuna sanzione. A parziale consolazione quest'ultimo documento ammette, tra gli oneri accessori considerabili nel calcolo dell'importo limite sul quale è riconosciuta la detrazione, anche le spese di mediazione e le imposte di registro, catastale ed ipotecaria.
Lasciando le problematiche fiscali non possiamo non fare qualche cenno al più recente Decreto Legge n. 7 del 31 Gennaio 2007, meglio noto come decreto Bersani-bis o "lenzuolata" o decreto liberalizzazioni, recentemente convertito nelle legge n. 40 del 02 Aprile 2007.
Le nuove "misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese" hanno infatti introdotto tre grosse novità per chi si accinge ad accendere un mutuo o ha un mutuo già in atto:

Ma non basta; sempre a proposito di penali di estinzione anticipata, la nuova norma prevede anche che, per i mutui contratti prima della sua entrata in vigore, ABI e associazioni dei consumatori debbano fissare per queste un tetto massimo; a tale proposito si è giunti ad un accordo da pochi giorni.
Non è cosa da poco soprattutto in un momento come questo che vede molti potenziali mutuatari orientarsi sulla contrazione di un finanziamento a tasso fisso, tipologia per la quale fino al 02 Febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto, le banche prevedevano non trascurabili, anche se in questo caso motivate, penali per l'estinzione anticipata.
Se infatti le penali sui mutui a tasso variabile erano, di fatto, già state cancellate dal mercato essendo difficile dimostrarne i presupposti, e pertanto la nuova legge poco andrà a cambiare, per quanto attiene i mutui a tasso fisso, dove la penale è motivata da un effettivo aggravio di costi per l'istituto erogante in caso di estinzione prematura dell'obbligazione, questa è una vera rivoluzione, che imporrà ai soggetti finanziatori una importante revisione dei loro parametri di valutazione della sostenibilità di questo tipo di operazioni, che avrà, come primo e facilmente prevedibile effetto, una revisione al rialzo dei tassi fissi applicati da ora in avanti.
Cosa consigliare quindi ad un cliente che oggi entra nel nostro ufficio per acquistare casa contraendo l'inevitabile mutuo per far fronte alla spesa.
Negli ultimi tempi l'interesse sui mutui a tasso fisso è molto cresciuto e ciò perché, in virtù dell'importante crescita dei tassi di interesse degli ultimi tempi e del per certi versi anomalo andamento in controtendenza dell'IRS, parametro cui nella maggior parte dei casi sono agganciati i mutui a tasso fisso, si è assottigliata come non mai la distanza tra la curva di quest'ultimo e quella dell'EURIBOR.

Oggi un buon mutuo a tasso variabile a venti anni sconta su un mutuo di pari lunghezza a tasso fisso, che riusciamo a proporre ai nostri clienti grazie alle convenzioni FIAIP ad un appetibile 5,15%, un vantaggio di tasso di quattro decimi di punto, che verrà in gran parte assorbito dal prossimo, già previsto, innalzamento dei tassi europei di 2,5 decimi di punto.
E' tuttavia opinione comune che la fase rialzista sia quasi al capolinea, mentre al contrario, come dicevo prima, si tratterà di vedere come le banche reagiranno all'incremento di costi cui dovranno far fronte in virtù della legge Bersani.
Oggi, consigliando al nostro cliente di contrarre un mutuo a tasso fisso al 5,15%, saremo certi di non fare brutta figura: l'IRS è quasi ai suoi minimi storici, toccati nel settembre 2005, quando era sceso sui venti anni al 3,60% a fronte però di una differenza sull'EURIBOR di ben 1,45 punti.

Con ogni probabilità alla fine dell'ammortamento il nostro cliente avrà comunque speso qualcosa di più in termini di interesse, ma questo è il prezzo della tranquillità, prezzo comunque che risulterà tanto più accettabile quanto più a lungo i due parametri si manterranno vicini: sappiamo bene infatti come siano i primi anni di vita del mutuo quelli più importanti ai fini del conteggio degli interessi; è infatti quando il debito è più consistente che il tasso esplica maggiormente i suoi effetti.
Se consideriamo che, prima dell'attuale fase rialzista che dura da più di un anno, si era assistito a circa due anni di grande stabilità dei saggi d'interesse, con l'EURIBOR che si è mantenuto poco sopra al 2,00% da metà 2003 alla fine del 2005, è che non è remota la possibilità, viste le politiche monetarie della BCE che questa stabilizzazione vada a ripetersi anche ora che siamo al picco superiore della curva, quella del tasso fisso potrebbe non essere in effetti una scelta sbagliata, anche se personalmente propenderei per una formula mista, assicurandomi tre o al massimo cinque anni a tasso fisso con questi valori, per poi approfittare della prevedibile discesa dei parametri di riferimento commutando l'ammortamento ad un tasso variabile che, grazie agli spread competitivi che possiamo già da oggi contrattualizzare, non mi esporrà comunque al rischio di un pesante aggravio del monte interessi, essendo già stata restituita una consistente parte del capitale.
Non ho invece grande simpatia per i mutui a rata fissa e tasso variabile che oggi suscitano tanta curiosità, ma al di là della simpatia o meno, per prospettare un prodotto del genere, visto il tipo di ammortamento che lo governa, bisogna essere molto fiduciosi su una rapida conclusione della fase rialzista. Il mantenere la rata fissa comporta infatti che, in caso di crescita dei tassi, la quota di interessi che la compone vada a comprimere la quota di capitale che viene restituita, fino anche ad azzerarla, limite superato il quale, anche la rata fissa si troverebbe ad essere giocoforza incrementata.
Al contrario questo può essere un ottimo prodotto in caso si preveda un'iniziale fase discendente dei tassi in quanto la riduzione della quota interessi a vantaggio della quota capitale, e la conseguentemente più rapida riduzione del debito, amplificherebbero i vantaggi conseguibili, a seguito di una riduzione dei tassi, con un mutuo a tasso variabile di concezione tradizionale, sulla cui rata la quota di capitale restituito si mantiene costante. Tutto ciò vale però se gli italiani continueranno ad acquistare case: va infatti considerato un altro aspetto che è la sostenibilità dei prezzi degli immobili.
La durata media dei mutui ha ormai superato di slancio i venti anni, con importi medi che seguono ovviamente la dinamica dei prezzi. Oggi le banche ci propongono mutui con durate fino a quarant'anni e rapporti di copertura fino al 100% , ma la percezione che si sia al limite delle reali possibilità della gente è diffusa ed in molti operatori si sta facendo strada la convinzione che, in assenza di una fase di stabilizzazione anche dei prezzi la vera alternativa non sarà né il tasso fisso, né quello variabile, bensì il caro, vecchio affitto.La domanda che molti si porranno sarà infatti questa: perché devo indebitarmi per tutta la vita quando la casa che oltretutto andrei a comprare è meno attraente di quella che troverei in affitto spendendo la stessa cifra? Sarà bene ripassarsi la legge 431/98.

TRATTO DA: 31/05/07 - FIAIPNEWS - ANNO II EDIZIONE N° 5

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