FAQ Mutui - Domande e risposte sui Mutui

 
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Ammortamento
E’ il processo di restituzione del capitale preso in prestito mediante il pagamento di rate periodiche comprendenti una quota capitale e una quota interessi.

Estinzione anticipata del mutuo
E’ il pagamento totale o parziale del debito residuo del mutuo prima della scadenza. Dal 2007 non sono dovute penali o, se dovute, lo sono in misura ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)
E’ il tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile

IRS (Interest Rate Swap) o Eurirs (Euro Interest Rate Swap)
E’ il parametro di riferimento utilizzato per determinare il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso. L’IRS è rilevabile sui principali quotidiani.

TAEG (Tasso annuo effettivo globale) o ISC (Indicatore sintetico di costo)
E’ un indicatore sintetico del costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.

Mutuo a tasso fisso
E’ il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo e rimangono quindi fisse anche le corrispondenti rate di ammortamento.
Il mutuo a tasso fisso dà la certezza della misura del tasso (e della rata) indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato.

Mutuo a tasso misto
E’ il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo. Nel contratto di mutuo è indicato se l’opzione può essere esercitata dal cliente e in quali modi. Il mutuo a tasso misto consente di alternare, a tempi prestabiliti contrattualmente, rate determinate secondo un tasso fisso e rate determinate secondo un tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile
E’ il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse varia con cadenze regolari in relazione all’andamento di uno o più parametri finanziari indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente di adeguare, tempo per tempo, il tasso alle variazioni delle condizioni di mercato. Attenzione può essere particolarmente rischioso perché la rata può crescere anche di molto rispetto a quella fissata al momento della stipula a causa della crescita dei tassi di mercato.

Piano di ammortamento
E’ il piano temporale di rimborso del mutuo con l’indicazione alle diverse scadenze delle singole rate divise in quota capitale e quota interesse, e del corrispondente debito residuo.

Portabilità
E’ l’operazione che consente al mutuatario di estinguere il proprio mutuo accendendone uno nuovo presso una banca diversa, con trasferimento dell’ipoteca iscritta inizialmente a garanzia del mutuo originario. L’operazione è completamente gratuita. Non si pagano penali di estinzione, spese di istruttoria, di perizie nonché i costi notarili.

Rata
Pagamento che il cliente effettua periodicamente per la restituzione del capitale preso a prestito secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, etc.). La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti alla banca per il mutuo. Solo la quota capitale serve a ridurre il debito residuo.

Rinegoziazione
E’ l’operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo. Come nella portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita. Si fa anche con una semplice scrittura privata non autenticata.

Spread
E’ una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all’altra e da un cliente all’altro ed esprime il margine applicato dalla banca. Sommata al parametro di riferimento (Euribor o Irs) determina il tasso d’interesse applicato al mutuo.

Surroga
Consente alla nuova banca, sulla base di un’operazione di portabilità del mutuo, di subentrare nella titolarità della garanzia ipotecaria iscritta a favore della banca che ha stipulato l’operazione di mutuo originario.

 
Glossario Mutui:
  • Abi. E' la sigla dell'Associazione bancaria italiana, che raggruppa gli istituti di credito nel nostro Paese.

  • Abitazione principale. L’abitazione nella quale viene eletta la dimora abituale.

  • Acconto. Qualunque somma versata prima del rogito, per la quale non sia specificato che si tratta di caparra, è un acconto, che va semplicemente scontato dal prezzo globale pattuito e va restituito integralmente se l'affare non viene concluso.

  • Agente immobiliare. Chi intermedia una transazione di vendita di una casa. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.

  • Agibilità. Per essere abitabile, una casa deve avere determinate caratteristiche di altezza dei vani, luminosità e presenza di finestre, che vengono stabilite dalle norme edilizie. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune dopo i controlli della Asl.

  • Ammortamento. E' il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.
    La formula di ammortamento applicata più frequentemente è quella detta "alla francese" (o "a quota capitale progressiva"): con l'andare del tempo la quota di interessi decresce progressivamente, la quota che va a rimborsare il debito cresce ma, nel caso almeno di un mutuo a tasso fisso, l'importo di rata resta invariato.

  • CAP. Un mutuo CAP (Capped rate) è un finanziamento a tasso variabile per il quale viene stabilito una tasso massimo che non potrà mai essere superato, anche se i tassi di mercato dovessero salire oltre i limiti del CAP.

  • Caparra. E' la somma versata da chi vuole acquistare una casa come anticipo sul prezzo globale, ma che impegna reciprocamente venditore e acquirente. La "caparra confirmatoria" (prevista dagli articoli 1385 e 1386 del Codice civile), se l'acquisto va a monte perché il compratore si rifiuta di portarlo a termine, resta al venditore come indennizzo. Se invece è il venditore a cambiare idea, l'acquirente mancato ha il diritto alla restituzione della caparra raddoppiata. La “caparra penitenziale”, una volta che viene incassata (o resa raddoppiata) a seguito di inadempimento, blocca la possibilità di chiedere che il contratto venga eseguito, a differenza della “caparra confirmatoria”.

  • Capitolato. Descrizione precisa e dettagliata dei lavori da eseguire, e del materiale impiegato, che fa parte integrante del contratto d'appalto con il quale viene affidato a un'impresa la costruzione o i lavori di manutenzione o ristrutturazione di un immobile.

  • Catasto. E' l'Ufficio finanziario presso il quale sono custodite le mappe catastali, sulle quali si trovano le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.

  • Categoria catastale. La categorie catastali sono cinque: A (abitazioni), B (edifici a uso collettivo, come caserme o scuole), C (commerciali - come box, negozi, tettoie), D (immobili industriali), E (immobili speciali). In ogni categoria ci sono più distinzioni: fra le abitazioni si distinguono la A1 (lusso), A2 (civile), A3 (economica), A4 (popolare), A5 (ultrapopolare), A6 (case rurali), A7 (villini), A8 (ville), A9 (immobili storici). Nel rogito è spesso indicata in forma abbreviata con "CAT

  • Classe. Le classe catastali sono in numero molto variabile. A ogni categoria catastale (vedi) ne corrispondono una sola (unica) fino a molte decine. E' un ulteriore elemento identificativo dell'immobile, e viene attribuito dall'Ufficio tecnico erariale. Nel rogito è spesso abbreviata con "CL".

  • Compromesso. Contratto che prevede la promessa del venditore a cedere l'immobile al compratore a determinate condizioni.

  • Concessione edilizia. L'atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati può essere venduta ma il venditore deve dichiararlo nel rogito.

  • Condono edilizio. Se ci sono difformità tra la planimetria originariamente depositata in catasto e quella attuale vi sono due possibilità: o si tratta di semplici irregolarità formali sanabili con una semplice segnalazione in catasto o invece si tratta di irregolarità sostanziali, che violando leggi e regolamenti urbanistici andavano "sanate" mediante il condono edilizio. Non è possibile vendere una casa non condonata..

  • Conservatoria del Registro. Ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili.

  • EURIBOR. Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito.

  • EURIRS. Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

  • Evizione. È una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra confirmatoria: il venditore garantisce che l'immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con successo la proprietà del bene, sottraendolo all'acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno.

  • IBAN. L'IBAN (International Bank Account Number) è il codice internazionale che consente di identificare, in modo univoco, un conto corrente bancario. Tale codice, automaticamente attribuito ad ogni rapporto bancario, indica il Paese presso cui è domiciliato il conto, la banca e la filiale della banca dove il rapporto è aperto nonché il numero di conto corrente. Il codice IBAN italiano è composto da 27 caratteri alfanumerici: IT, 2 caratteri numerici di controllo internazionali, 1 carattere alfabetico di controllo nazionale (CIN), 5 caratteri numerici per il codice ABI (identificativo della banca), 5 caratteri numerici per il CAB (identificativo dello sportello), 12 caratteri alfanumerici per il numero di conto.
    A partire dal 1° gennaio 2008 anche per i bonifici nazionali è diventato obbligatorio indicare il codice IBAN.

  • Ici. Imposta comunale sugli immobili. Viene pagata al Comune in cui si trova la casa con aliquote che variano, a seconda della destinazione dell’immobile e delle condizioni socio-economiche del proprietario, dal 2 al 9 per mille del "valore catastale".

  • Imposte di trasferimento. Sono le imposte che vanno pagate all'atto della compravendita: registro (o Iva se a vendere è un'impresa), imposte ipotecarie e catastali, tutte a carico del compratore.

  • Ipoteca. Garanzia a fronte della quale viene erogato un prestito. Il creditore si riserva di incamerare il bene ipotecato se il debitore non paga le rate alla scadenza. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche più ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d’ordine (il grado di ipoteca). Le banche in genere accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado.

  • Irpef. Imposta sui redditi delle persone fisiche. Si paga sul reddito dell'immobile, rappresentato dalla rendita catastale o dai canoni pattuiti (anche se non incassati) in caso venga affittato. Sull’abitazione principale non si paga Irpef. Se la casa non è abitata direttamente dal proprietario o dai suoi familiari, la rendita è aumentata di un terzo.

  • Isc. (indicatore sintetico di costo) è, secondo l'Abi, il primo parametro da confrontare per verificare la convenienza di un prodotto rispetto a un'altro. Esprime, in termini di percentuale annua, il costo totale reale a carico del cliente: comprende cioè l'interesse applicato, lo spread e tutti gli oneri legati all'accensione e gestione del mutuo (tra cui anche il costo per l'incasso della rata). Sono escluse dall'Isc le spese relative alla penale per estinzione anticipata (perché riguarda solo chi intende chiudere il mutuo prima della sua naturale scadenza) e la cancellazione dell'ipoteca (costo medio 80 euro). Quando si chiede alla banca il prospetto informativo sui mutui, la banca ha l'obbligo di indicare anche questo parametro

  • LTV. L'LTV (Loan to Value) indica il rapporto percentuale tra l'importo del mutuo richiesto e il valore di perizia dell'immobile ipotecato. Ad esempio un mutuo di 80.000 euro per acquistare un immobile con valore di perizia di 100.000 euro ha un LTV dell'80%.

  • Massimale. È la copertura massima in denaro garantita da una polizza assicurativa.

  • Mediatore creditizio. Il mediatore creditizio è colui che professionalmente oppure abitualmente mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.

  • Mutuo a tasso fisso. Il tasso d'interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso dà al consumatore la certezza della misura del tasso indipendentemente dalle variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il cliente che voglia conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate a scadere e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire. 

  • Mutuo a tasso misto. Il tasso d'interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso misto consente al consumatore di alternare a tempi prestabiliti contrattualmente gli effetti del tasso fisso e del tasso variabile. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca non prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.

  • Mutuo a tasso variabile. Il tasso d'interesse varia in relazione all'andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente al consumatore di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il cliente che preferisca rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all'andamento dei tassi di interesse di mercato. 

  • Mutuo a due tipi di tasso. Il capitale finanziato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una a tasso d'interesse variabile. Il mutuo a due tipi di tasso offre al consumatore una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabile.

  • Mutuo chirografario. Il mutuo chirografario è una forma di prestito, senza ipoteca, con durata dai 19 mesi ai 5 anni, utilizzabile per qualsiasi tipo di necessità che non riguarda l'acquisto di beni o servizi, ad esempio spese di manutenzione della abitazione, pagamento delle imposte, acquisto di un immobile od altro.
    Se utilizzato per la ristrutturazione prevede il vantaggio fiscale della detrazione di una parte degli interessi pagati dalla dichiarazione dei redditi.

  • Mutuo fondiario. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine, diretti all'acquisto e ristrutturazione di immobili e garantiti da ipoteca di primo grado sugli stessi, per un importo fino all'80% del valore dell'immobile.

  • Nuda proprietà. Quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.

  • Permuta. Quando consiste nello scambio di abitazioni tra due proprietari si pagano le imposte solo sull'abitazione di maggior valore.

  • Pertinenza. Un bene che, oggettivamente, risulta legato a un bene "principale" a causa della sua funzione accessoria, anche se dotato di autonoma rendita catastale. E' il caso di box o una cantina che, già nella costruzione dell'edificio, erano destinati a servire un determinato appartamento. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.

  • Piano d'ammortamento. E' il piano di rimborso del mutuo con l'indicazione della composizione delle singole rate.

  • Preammortamento. Periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi.

  • Premio. È la somma pagata alla compagnia assicurativa per poter godere dell'assicurazione sottoscritta. Se il premio è "ricorrente" l'assicurato paga la sua polizza a tranches (ad esempio le polizze vita che prevedono premi annuali), se deve essere pagato "in unica soluzione" invece va versata subito l'intera somma.

  • Prima casa. Si chiama così, anche se erroneamente, l'abitazione posseduta da chi vi risiede. Tecnicamente è l’abitazione comprata con i requisiti previsti per ottenere le agevolazioni fiscali, e cioè:
    1) Deve trattarsi, per l'acquirente, dell'unica casa effettivamente di proprietà nel Comune in cui si trova l'immobile. Il limite vale anche per le case possedute, anche solo in parte, in comunione con il coniuge o (sempre in comunione) come usufruttuario, nudo proprietario, titolare dei diritti di uso o abitazione.
    2) Bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile. Se non si risiede ancora nel comune in cui si vuole effettuare l'acquisto, bisogna ottenere la residenza entro 18 mesi. La casa però può anche trovarsi nel Comune in cui l'acquirente svolge la sua attività principale. Se si tratta di un emigrato residente all'estero, questi vincoli non esistono. Inoltre, va bene anche il Comune in cui si trova la sede dell'azienda da cui dipende l'acquirente quando è inviato all'estero per motivi di lavoro.
    3) La casa non deve appartenere alla categoria considerata "di lusso", individuata dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

  • Provvigione. Percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione.

  • Rata. Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, etc.). La rata è composta da una quota capitale, cioè una parte dell'importo prestato, e da una quota interessi, relativa a una parte degli interessi dovuti alla banca per il mutuo.

  • Rata costante. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo.

  • Rata crescente. La somma tra quota capitale e quota interessi cresce al crescere del numero delle rate pagate.

  • Rata decrescente. La somma tra quota capitale e quota interessi decresce al decrescere del numero delle rate pagate.

  • Registro. L'imposta di registro, a carico dell'acquirente, sulla base del valore catastale dell'immobile.

  • Rendita catastale. Valore attribuito dal Catasto a una determinata unità immobiliare, sulla base della tariffa d’estimo e del numero di vani che la compongono. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita aggiornata del 5% e moltiplicata per 110 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita della “prima casa”, per 120 se seconda casa. Se al fabbricato il Catasto non ha ancora fornito la rendita (ad esempio perché si tratta di una casa nuova) si può ottenere l'assegnazione di una rendita provvisoria, compilando un questionario e presentandolo agli uffici del Catasto stesso.

  • Rimborso in un'unica soluzione. Le rate, tranne l'ultima, sono costituite dalla sola quota interessi. L'intero capitale viene restituito in un'unica soluzione alla scadenza del contratto di mutuo con l'ultima rata..

  • Rogito. L'atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi.

  • Spread. Maggiorazione percentuale del parametro di riferimento di un mutuo. Il parametro (come l’Euribor) più lo spread formano il tasso.

  • Tariffa d’estimo. E' il valore-base attribuito al vano per ogni categoria e classe catastale. La rendita di un immobile è il risultato della moltiplicazione della tariffa d’estimo per i vani che lo compongono.

  • Ufficio del Registro. Ufficio dove va registrata la costituzione di un diritto reale e l'iscrizione di garanzie ipotecarie su ogni tipo di immobile.

  • Valore catastale. Serve per il pagamento di tutte le imposte sulla compravendita delle abitazioni (registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali) e dell'Ici, l'imposta annuale che si paga ai Comuni. Il valore catastale è costituito dalla rendita catastale aggiornata del 5% e moltiplicata per 100 (ai fini Ici), per 110 (acquisto di “prima casa”) e 120 (acquisto di “seconda casa).

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